万科企业(02202.HK)，于8月29日发布半年报，2021年上半年，万科实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2\%。其中，房地产开发业务结算收入高达1443.3亿元，占比86.36\%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润为110.5亿元，同比下降11.7\%。
三原因致净利润下降，未来两年有一定毛利率压力
万科企业总裁兼首席执行官祝九胜表示，上半年净利润同比下降11.9\%有三方面原因。第一销售规模的增长有限；第二开发业务毛利率下降较快，税后毛利率从24\%降至18\%，未扣税毛利率从32\%降到23\%，其中地价占比在不断升高，这会逐步体现到以后的结算收入和结算利润上；第三是转型业务带来的影响，转型效果要体现出来还需要时间。
万科执行副总裁兼财务负责人韩惠华表示，中期除税后整体毛利率为18\%，当中开发业毛利率为19.6\%。她解释，过去几年，特别是2017年以来的地价销售比一直上升，并逐步反映在结算端，预计万科未来两年有一定毛利率压力，会尽可能减少影响。
管理层在业绩发布会表示，「鉴于行业、城市、客户在发生深刻变化，公司将加快从地产开发为主，向不动产开发经营、服务并重的转型」；每个业务都要巩固提升自身的基本盘，在包括地产、长租公寓、物业服务、物业商业等已有赛道，建立领先的竞争优势。
复盘完业绩下滑的原因之后，祝九胜强调，万科在忐忑之余，不会忘掉要立志长期成为好学生的志向。
而在地产变局之下，万科再次强调“活下去”比什么都重要。
祝九胜表示，行业游戏规则在发生变化，公司发展思维可能也要相应地做一些调整。过多的追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。公司会在风险及收益之间权衡，「稳字当头」会是应对方法，因为企业超过一定规模以后，确保经营安全的问题变得更加突出。
我们是农民，不预测天气
对于政策变化，祝九胜表示，当前调控政策围绕「房住不炒」基调，公司一直按照政策相关要求，以流动性为优先考虑，以稳中求进为前提去发展。他形容「我们是农民，不去预测天气」，而是「老老实实种地」，公司会尽可能在现时政策及市场环境下，让收成愈来愈好，尽量让各方满意。
截至6月底，万科「三道红线」已经达标，其中剔除预收款的资产负债比改善至69.7\%，净负债率为20.2\%，现金短债比1.67倍。公司表示，会严守「三道红线」等政策要求，维持稳健投资策略，量入为出，关注投资质量跟效益。
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