此次正荣的例子,证明当下适度宽松的政策风向,不能成为企业对自身经营过度乐观的理由

来源: 时代周报

美元债寻求展期

莆田首富的宝座还没坐稳,正荣地产实际控制人欧宗荣和他创立的正荣地产(06158.HK)一同陷入困境。一笔2亿美元的永续债突然“爽约”,让这家闽系千亿房企,迎来资本市场的至暗时刻。


3月4日,正荣地产发布公告称,将延迟2月21日到期优先票据展期同意截止日期,延长至伦敦时间3月11日下午4时。同日,正荣集团有限公司法定代表人从黄仙枝变更为姜彦,黄仙枝从总经理、董事调整为董事。


3月5日,由正荣地产发行的债券ZHPRHK 6.6301/07/26报价10.866美元,价格下跌2.083\%,收益率为98.831\%。


而正荣系的两只股价也大幅下跌。截至3月4日收盘,正荣地产股价为0.63港元/股,较年内最高点下跌84.6\%;而正荣服务(06958.HK)股价为1.27港元/股,较年内最高点时下跌73\%。


“正荣系”股价下挫的原因指向永续债“爽约”。

2月中旬,有市场消息称,正荣地产将无法如约赎回永续债,或将计划重组所有美元债。2月14日,正荣地产发公告辟谣,称相关消息不实,集团营运正常,将继续照常开展其业务。


话音刚落,正荣地产意外“爽约”,于2月18日发布公告称,无法履行赎回承诺,并向投资者寻求展期。


寻求债务展期

2021年的胡润百富榜中,欧宗荣以360亿元的财富坐上了莆田首富的宝座。正荣遭遇流动性困难之际,闽系商人精明的特点在欧宗荣身上尽显无遗。


据港交所股权披露显示,欧宗荣分别在2月16日、17日合计卖出6300万股公司股份,涉及金额达5709.47万港元。


减持次日(2月18日),正荣发布公告称,公司可用于清偿债务的内部资金日益有限,预计其现有的内部资源可能不足以解决于2022年3月即将到期的债务。


2月21日,正荣地产再次公告称,拟对5笔2022年内到期的海外票据展期一年。公告显示,这5笔债券中4笔为美元债务,合计剩余金额为7.98亿美元,一笔人民币债券金额为16亿元。


彼时,一名投资人向时代周报记者表示,正荣方面提出,将给予赞同的投资者支付每1000美元本金10美元的同意费,以及7.5美元的渐增费,预计支付时间为3月28日左右。但大多数投资人均无法接受该方案。


2月23日下午,正荣地产紧急召开投资者电话会议,正荣地产董事会主席黄仙枝与一众高管与投资者交流公司资金状况、债务展期及资产处置等问题。


会上,正荣地产董事长黄仙枝坦言,目前公司已无法如期偿还,希望能在投资人的支持下进行债务展期,避免大面积的违约。同时,正荣管理层人士对债权人明确表态不会“躺平”,将争取用一年时间走出经营困局。


销售遇阻

“为什么公司1月发公告时,说要赎回永续债,现在却无法赎回?”投资者电话会议上,有投资者提出质疑。


对此,正荣地产财务负责人康弘称,1月的公告是基于当时的资金铺排计划。在过去的1-2个月,公司的现金收支与此前预期相差极大。一方面,前2月销售情况不及预期,1月全口径较同期下降约30\%。另一方面,正荣地产融资贷款基本落空,融资净流出加剧。


此外,康弘还透露,部分银行对合同未到期的贷款进行了提前抽贷。


“融资净流出超40亿元,比去年年底的原计划落空20亿元。目前项目公司每个月能够回流到资金总部的(资金)不到2亿元。”康弘表示,如果本次交易无法顺利完成,正荣将考虑用其他方式,进行整体的债务重组。


资金被卡的同时,正荣地产销售情况也不容乐观,部分项目甚至还销售“工抵房”。


正荣地产公告显示,1月,正荣地产合约销售金额约为78.97亿元,同比减少29.47\%;合约销售建筑面积约为49.1万平方米,同比减少24.02\%。


克而瑞研究中心数据显示,1-2月,正荣全口径销售额为114.3亿元。按此计算,2月,正荣销售额为35.33亿元的,下滑73.65\%。今年前2月的全口径销售额,比去年前2月(246.04亿元)下滑超50\%。


此外,自去年11月开始,就有业主在天津领导留言板上,对正荣地产的津门正荣府项目销售“工抵房”且首付款迟迟不进入监管账户一事进行投诉。


上半年盘活资产或超30亿元

不过,被债务压力推向危机边缘的闽系房企正荣地产,已启动一系列自救行动。


近日,正荣地产将其持有的荣福(天津)置业发展有限公司(简称“荣福置业”)股权转让予合作方美的置业,并完成了工商变更。


天眼查信息显示,2月22日,荣福置业发生法人变更,由杨旭变更为王楠杰。杨旭同时担任正荣天津、山东多个项目公司法人。


正荣地产执行董事兼副董事长刘伟亮透露,目前正荣已梳理一批合作项目和投资性物业。合作项目方面,将主要与合作方以及国央企进行洽谈股权转让的事宜,预计上半年可以完成规模约30亿-40亿元的资产盘活处置。


“关于持有型的物业,目前还有资产总值接近100亿元的自持物业,扣除掉当前20亿元融资和再投入的30亿元,按照公允价值计算的净价值,约40亿-50亿元。” 刘伟亮指出。


同时,正荣地产管理层人士还在投资者会上表示,截至2月初,预计正荣剩余的权益货值约超1300亿元,基本上分布在南京、苏州、福州等核心省会城市。


一位资深业内人士向时代周报记者透露,目前正荣已到期的境外债本息约15亿美元,加上2023年到期的5亿美元债,及约10亿美元的银行贷款,加起来或达30亿美元。


境内债方面,据时代周报记者不完全统计,正荣共存续有11只债券,融资余额累计58亿元。其中,今年到期的债券约15亿元,2023年到期的债券约9.5亿元,在2年内达到回售期的债券累计为33亿元,总计面临兑付和赎回的金额超57.5亿元。


上述业内人士进一步表示,以上的债务还未将信托部分计入在内。面对如此大体量的债务,即使境内外债的投资人都同意延期一年,一年后能否安然度过仍是一个未知数。


近期,克而瑞研究中心发布的一份研报指出,此次正荣的例子,证明当下适度宽松的政策风向,不能成为企业对自身经营过度乐观的理由。任何一家房企都不应该对自身融资能力过于乐观,只有实打实的销售回款,处理手上的优质资产获得资金回笼,才是最好方式。


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